Tipps für Hauskäufer - Las Vegas Immobilienmakler Scot Savage\'s Weblog

Wir sind ganz unten, aber der Boden ist sehr klebrig

17. Juli 2009, 08.01 Uhr
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Es gibt eine Begeisterung im Wohnimmobiliengeschäft des Las Vegas Valley.

Es gibt Aufregung, weil Las Vegas im Juni einen Rekord für bestehende Hausverkäufe aufgestellt hat, wobei die Preise zum ersten Mal seit fast zwei Jahren stabil blieben.

Einige Immobilienprofis hoffen, dass die Juni-Wohnungszahlen, die letzte Woche von der Greater Las Vegas Association of Realtors veröffentlicht wurden, ein Zeichen dafür sind, dass sich die Aussichten für den Immobilienmarkt verbessern, aber Analysten warnten, dass es zu früh ist, um zu sagen, dass sich der Markt erholt.

Experten sagen, dass das haupthindernis für die Erholung das gleiche Hindernis ist, das die Lagerbestände ankurbelte und die Preise in einen freien Fall drängte: Zwangsvollstreckungen.

Die Realtors berichten von 4.702 ein- und familiengeführten Häusern, Stadthäusern und Eigentumswohnungen, die im Juni verkauft wurden, und übertrafen damit den bisherigen Rekord von 4.414 Verkäufen im Juni 2004.

Der Durchschnittspreis der im Juni verkauften Häuser blieb bei 140.000 US-Dollar - das gleiche wie im Mai.

Das ist das erste Mal, dass es seit August 2007, als er um 1,7 Prozent stieg, keinen 2n medianen Preisrückgang gab.

Die Preise sind seit Juni 2008 um 38 Prozent und seit dem Höchststand von 315.000 US-Dollar im Juni 2006 um 55 Prozent gefallen.

"Jeder fragt, ob dies der Boden ist, aber es ist mir egal, ob dies der Boden ist", sagte Steve Bottfeld, Executive Vice President von Marketing Solutions. "Die Schlüsselfrage im Moment ist, wie lange wir auf dem Boden bleiben werden."

Obwohl sich der Wohnungsmarkt aufgrund der Verkäufe und Preise im Juni in die richtige Richtung bewegt, bleibt die große Sorge die Zwangsvollstreckung, sagte Bottfeld.

Ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen Anfang dieses Jahres verlangsamte die Menge an Lagerbeständen, die auf den Markt kommen, aber es wird erwartet, dass die Kreditgeber beginnen, eine beträchtliche Anzahl von neu zwangsversteigerten Häusern anzubieten.

"Bis wir diese in den kommenden Monaten sehen, werden wir nicht wissen, wann der Markt zurückkommt", sagte Bottfeld.

Zwangsversteigerungen dominierten den Markt im Juni mit 74 Prozent des Umsatzes, so die Realtors-Gruppe.

Erstkäufer, die die Erschwinglichkeit der Häuser und eine Bundessteuergutschrift in Höhe von 8.000 US-Dollar nutzen, verschlingen das Inventar, und investoren sind ebenfalls aktiv.

MDA DataQuick Information Systems schätzt, dass Investoren 36 Prozent des Marktes ausmachen.

Der Immobilienanalyst Dennis Smith aus Las Vegas, Präsident von Home Builders Research, sagte, er sage das Ende des Abschwungs noch nicht voraus.

Der Markt mag in Bezug auf die Anzahl der Verkäufe den Tiefpunkt erreicht haben, aber bis sich die Preise stabilisieren und zu steigen beginnen, kann niemand sagen, dass eine Erholung nahe ist, sagte er.

Smith sagte, er wäre nicht überrascht, wenn die Preise um weitere 10.000 US-Dollar fallen und sich für eine Weile einflachen würden.

Sobald die Preise zu steigen beginnen, werden die Anleger den Markt verlassen, sagte Smith. Die Frage wird sein, ob es genug andere Käufer gibt, um die Lücke zu füllen und eine Erholung aufrechtzuerhalten.

Aber bis das passiert, bleibt die Wildcard Zwangsvollstreckungen, sagte Smith.

Nach einigen Schätzungen müssen noch 20.000 bis 25.000 zwangsversteigerte Immobilien auf den Markt gebracht werden, und das könnte sich verdoppeln, wenn die Zwangsvollstreckungen wie von einigen erwartet zunehmen.

"Ich denke, dass das Angebot kommt, und es ist unmöglich zu sagen, ob es genug Nachfrage gibt", sagte Smith.

Und die Nachfrageseite ist brenzlig: Damit sich der Wohnungsmarkt drehen kann, muss es ein Beschäftigungswachstum geben. Im Moment steigt die Arbeitslosigkeit und liegt bei über 11 Prozent, sagte Smith.

"Bis die Menschen zuversichtlich sind, dass sie in diesen Häusern bleiben können und zuversichtlich sind, dass sie ihre Arbeitsplätze nicht verlieren werden, werden sie zögern, zu kaufen", sagte Smith. "Das Beste, was für den Wohnungsmarkt passieren könnte, ist ein verbesserter Arbeitsmarkt. Dann wird es keine Verkäufe nur an Investoren geben."

Richard Lee, erster Vizepräsident von First American Title, Immobilienanalyst in Las Vegas, sagte, dass die Rekordzahl der Verkäufe in der Immobiliengemeinschaft viel Aufmerksamkeit erregt hat.

Das ist die gute Nachricht, aber die schlechte Nachricht ist, dass die zwangsversteigerten Immobilien diejenigen sind, die verkauft werden. Das ist es, was den Markt antreibt, weil die meisten Verkäufe günstigere Häuser sind, insbesondere solche unter 150.000 US-Dollar, sagte Lee. Die Preise hörten im Juni auf zu fallen, weil es genug Nachfrage gab, um diesen Preis auf dem Markt zu decken, sagte er.

Lee sagte, er frage sich, ob es genug Käufer für viele höherpreisige Häuser geben wird - zwischen 350.000 und 1 Million Dollar - sobald das Angebot an günstigeren Häusern schwindet.

"Ich denke, viele Leute, die sich ein 500.000-Dollar-Haus leisten können, wissen noch nicht genau, was mit der Wirtschaft passiert und fühlen sich in dieser Situation nicht wohl beim Kauf", sagte Lee.

Tim Sullivan, Präsident von Sullivan Group Real Estate Advisors, sagte, dass, obwohl der Immobilienmarkt nahe an seinem Boden liegt, der Unterschied ist, dass diese Erholung im Vergleich zu früheren Erholungen zurückbleiben wird.

Ein Grund dafür ist, dass das Immobilienwachstum von Arbeitsplätzen angetrieben wird, sagte er. Darüber hinaus schrumpfte der Immobilienmarkt während der Rezession von 2001 nicht, und der Markt muss Anfang dieses Jahrzehnts einen Preis für die Überentwicklung zahlen.

"Wir zahlen dieses Mal das Doppelte", sagte Sullivan.

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10. Juni 2009, 14.32 Uhr
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