Die Gewinnung von Hauskäufern ist der erste Schritt im Hausverkaufsprozess. Als erster Schritt ist es von grundlegender Bedeutung, so viele Käufer wie möglich anzuziehen, um die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf zu erhöhen. Hier sind 9 Geheimtipps, um die Aufmerksamkeit potenzieller Hauskäufer zu erregen. Obwohl dies hauptsächlich für kleine Häuser gilt, kann das Aufstellen von Spiegeln in engen Bereichen die Immobilie größer aussehen lassen. Die Reflexion des Lichts wird auch dem Gesamten raum mehr Helligkeit verleihen. Das wirkt Wunder, wenn es in Hallen aufgestellt wird. 2. Fügen Sie dem Garten etwas Schönheit hinzu Obwohl Sie im Winter wenig tun können, um Ihrem Garten die schöne Note zu verleihen (wenn Sie einen haben), können Sie Ränder und Rasenflächen aufräumen, damit er so schön wie möglich aussieht. Wenn Sie Bilder von Ihrem Zuhause im Internet hochladen, stellen Sie sicher, dass Sie ein Bild verwenden, das im Frühling aufgenommen wurde, wenn die Blumen zu blühen beginn...
Sie haben vielleicht gehört, dass der Hausbewertungsprozess für Verkäufer nervenaufreibend ist, die gespannt sind, welchen finanziellen Wert ein professioneller Gutachter auf ihr Haus legt. Aber Käufer finden dieses reibungslose Segeln auch nicht. Mit etwa 40% der Amerikaner in einer Umfrage, die sagen, dass der Kauf eines Hauses das stressigste Ereignis im modernen Leben ist - und 13% dieser Befragten, die sich nach dem Kauf Sorgen machen, dass sie zu viel bezahlt haben - je informierter ein Käufer ist, desto besser.
Wenn eine Bewertung mit einer Hypothek verbunden ist, ist eine Bewertung ein Risikopräventionsschritt für den Kreditgeber, der sicherstellt, dass das Haus mehr wert ist als der Geldbetrag, den der Käufer für den Kauf leihen möchte. Obwohl der Käufer für die Bewertung zahlt (im Durchschnitt etwa 335 US-Dollar landesweit), ist der Kreditgeber im Wesentlichen der Kunde des Gutachters und gibt oft eine "akzeptable Bewertung" als Vertragskontingenz an.
"Die meisten Kaufangebote sind an eine Immobilie gebunden, die mindestens den Vertragspreis bewertet", sagt Mike Ford, ein allgemein zertifizierter Immobiliengutachter, der den Großraum Los Angeles bedient und Mitglied der American Guild of Appraisers ist. "Aus dieser Perspektive ist es zum Vorteil des Kreditnehmers zu wissen, dass er für eine Immobilie nicht zu viel bezahlt."
Lassen Sie uns einige Tipps zur Hausbewertung durchgehen, damit Sie diesen wichtigen Schritt im Kaufprozess besser verstehen und Ihr Kaufvertrauen stärken können.
Eine Bewertung gibt Sicherheit für den Wert einer Immobilie. Einige Verkäufer lassen ihre Häuser begutachtet, bevor sie sie auf den Markt bringen, um zu einem fairen Angebotspreis zu gelangen.
Für Käufer ist eine Bewertung eine Voraussetzung für die meisten Hypotheken, sowohl staatlich besichert als auch konventionell. Statistiken der National Association of Realtors (NAR) zeigen, dass von allen Verkäufen, die im November 2019 abgeschlossen wurden, 73% Vertragsrisiken hatten, wie z. B. die Einholung einer akzeptablen Bewertung (43%), finanzierung (43%) oder eine Hausinspektion (53%).
Ein Kreditgeber verwendet die Bewertung nicht nur als Qualitätsprüfung, sondern auch, um zu einem Beleihungsverhältnis (LTV) zu gelangen - im Grunde, wie riskant das Darlehen für den Kreditgeber ist. Dieses Verhältnis wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch den schmählichen Wert einer Immobilie dividiert und dann das Ergebnis als Prozentsatz angegeben wird.
Wenn eine Immobilie beispielsweise auf 200.000 US-Dollar geschätzt wird und der Käufer 40.000 US-Dollar für das Haus hat, muss der Käufer 160.000 US-Dollar vom Kreditgeber leihen: 160.000 US-Dollar / 200.000 US-Dollar = 0,80 oder ein Beleihungsverhältnis von 80%. Wenn Ihre LTV-Quote bei oder unter 80% liegt, zahlen Sie einen niedrigeren Zinssatz, und Sie müssen keine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen, wodurch Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen reduziert werden.
Der bewertete Wert einer Immobilie gibt auch an, wie viel Sie an Immobiliensteuern zahlen - und gibt Ihnen eine Vorstellung davon, wie Verbesserungen, die Sie vornehmen, zum Eigenkapital Ihres Hauses beisteuern können. Quelle: (Vladimir Solomyani / Unsplash.com)
Die Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - oder Qualitätskontrollstandards - verlangen, dass ein Gutachter unparteiisch ist und "kein vorbestimmtes Ergebnis bevorzugt", so die Appraisal Foundation, die vom Kongress autorisierte Quelle für Bewertungsstandards und -qualifikationen des Landes. Ein Kreditgeber wendet sich in der Regel nicht direkt an einen Gutachter, sondern verwendet eine externe Bewertungsverwaltungsgesellschaft, um einen Gutachter in der Nähe des Käufers zu finden und zu beauftragen.
Gutachter dürfen niemals einen Auftrag annehmen, der davon abhängt, "eine Zahl zu treffen", sagt die Appraisal Foundation, und sie können keine Aufträge annehmen, bei denen sie nicht unabhängig und objektiv sein können.
Allerdings versäumen gutachter selten die Bestätigung des Vertragspreises. Forscher der Federal Reserve Bank of Philadelphia fanden heraus, dass etwa 30% der Bewertungen genau dem Vertragspreis entsprachen, ein Ergebnis, das mit anderen Studien übereinstimmt. Eine weitere Studie über Bewertungen aus zwei Jahrzehnten, die bei der Federal National Mortgage Association, allgemein bekannt als Fannie Mae, eingereicht wurden, ergab, dass mehr als 90% der Häuser zum oder über dem Kaufpreis bewertet wurden. Bei fast einem Drittel der Käufe im gleichen Zeitraum, so zeigt diese Studie, bewerteten Bewertungen Immobilien genau zum Verkaufspreis.
Die Forscher schlugen vor, den Bewertungsprozess zu verbessern, um den Kreditnehmern mehr Möglichkeiten zu geben, einen Verkaufspreis neu zu verhandeln.
Es gibt jedoch bereits einige Verhandlungen über diesen Prozess. NAR-Statistiken zeigen, dass von den 23% der Verträge, die verzögert, aber schließlich im November 2019 geschlossen wurden, 18% Bewertungsprobleme hatten.
Sie können (und sollten!) nichts tun, um den Gutachter zu beeinflussen, aber Sie können sich auf das vorbereiten, was kommen wird.1. Wissen, welche Funktionen sich auf den Wert des Eigenheims auswirken
Ein Gutachter betrachtet das Alter des Hauses, die Quadratmeterzahl, das Layout, den Standort, die Nebenkosten und verschiedene Upgrades oder Renovierungen. Eine Bewertung umfasst auch eine Bewertung des Zustands des Hauses, z. B. ob Komponenten neu sind oder eine aufgeschobene Wartung, Verschlechterung, Abschreibung oder Abnutzung aufweisen.
Wie nah ist die Immobilie an einer Metropolregion? Zu den Schulen? Wie ist seine Größe im Vergleich zu anderen Immobilien in der Gegend? Im Allgemeinen bedeutet ein größerer Fußabdruck mehr Wert, aber wenn es sich um ein älteres Haus handelt, könnten höhere Wartungs- und Energiekosten den Wert von mehr Platz ausgleichen.
Eine Bewertung ist nicht gleichbedeutend mit oder ein Ersatz für eine Hausinspektion, bei der es sich um eine Analyse der Konstruktion eines Hauses und seiner Systeme handelt. Einige Kreditgeber, die Häuser für VA-Darlehen oder FHA-Darlehen begutigen, verlangen jedoch, dass ein Gutachter bestimmte Gegenstände auf einer Immobilie notiert, z. B. abgebrochene oder abblätternde Farbe oder ein Mangel an Handläufen an Treppen.
Ford sagt, gutachter bemerken auch offensichtliche Sicherheitsverstöße, wie einen Mangel an Rauchmeldern. Darüber hinaus berücksichtigen sie alle Bedingungen, die die Fähigkeit eines Eigentümers beeinträchtigen könnten, die Immobilie so zu nutzen, wie sie es wünschen, wie z. B. minderwertige Konstruktion oder die Lage des Hauses innerhalb einer Überschwemmungszone.
Ein Listing-Agent sollte sicherstellen, dass die Verkäufer dem Gutachter Zugang zu allen Bereichen des Hauses gewähren, ähnlich wie bei einem Hausinspektor, der die Immobilie besucht.
"'Käufer, um alle Genehmigungen zu überprüfen' ist eine rote Flagge", fügt er hinzu. Wenn ein Gutachter vermutet, dass so etwas wie ein fertiger Keller oder eine umgebaute Garage nicht richtig als Wohn- oder Mietraum gebaut wurde, wird er um Genehmigungen bitten. Quelle: (La Miko / Pexels.com)2. Verstehen Sie den Wert anderer Häuser in Ihrer Nähe
Eine Möglichkeit, wie Gutachter den Wert eines Hauses berechnen, besteht darin, es mit Immobilien zu vergleichen, die kürzlich verkauft wurden und ähnliche Merkmale wie Alter, Quadratmeterzahl und Nähe aufweisen. Der Listing-Agent kann auch vergleichbare Immobilien oder Comps anbieten, um zu zeigen, wie die Verkäufer zu einem Angebotspreis gekommen sind.
Auf der Mark Appraisals-Website, einem Unternehmen, das die Region Atlanta, Georgia, bedient, empfiehlt das Unternehmen, dass Verkäufer die neueste Steuerrechnung oder rechtliche Beschreibung der Immobilie, alle Gegenstände, die mit dem Haus verkauft werden sollen (z. B. Geräte), Hausinspektionsberichte und ein "Prahlblatt" der Kosten, des Datums und der Genehmigung für wichtige Heimverbesserungen angeben. Dies hilft Gutachtern, die genauesten Comps für das Haus zu finden.
Käuferagenten finden auch oft Comps, um ihren wahrgenommenen Wert zu erklären, sagte Jeremy Zucker, ein Immobilienmakler seit 14 Jahren, der die White Plains und New Rochelle Gebiete in New York bedient. "Ich bin immer bereit, ihnen zu zeigen, warum wir mehr für das Haus oder weniger für das Haus bezahlen, oder einfach nur allgemein, warum meine Leute dies als etwas identifiziert haben, das sie für die nächsten Jahre leben wollen", sagte er.
Comps liefern jedoch möglicherweise nicht immer ein klares Bild des Wertes eines Hauses. In Gebieten, in denen Häuser nicht sehr schnell verkauft werden oder nicht sehr viele Häuser zum Verkauf stehen - wie ländliche Märkte - könnte es eine große Herausforderung sein, kürzlich verkaufte vergleichbare Immobilien zu finden. Und Häuser mit einzigartigen Merkmalen, wie einer weiten Aussicht oder einer Lage am Wasser in einem Binnenstaat, können auch Herausforderungen darstellen, wenn ein Gutachter versucht, geeignete Comps zu finden.3. Zuwarten
Fünf bis zehn Arbeitstage sind ein guter Zeitrahmen für einen Gutachter, um einen Beurteilungsbericht zu erstellen, sagte Ford. Unkooperative Parteien, fehlende Genehmigungen, fehlerhafte oder gefährliche Bedingungen und andere Probleme "können die Zeit erhöhen, die benötigt wird, um die Arbeit richtig zu erledigen".
Die Größe der Immobilie und die Verfügbarkeit von Gutachtern in Ihrer Nähe können sich auch auf die Bearbeitungszeit und die Kosten auswirken, so die Website Bankrate.com.Quelle: (chuttersnap / Unsplash.com)4. Besprechen Sie Ihre Optionen
Wenn die Bewertung zum oder um den Kaufpreis - oder höher - kommt, sind Sie in guter Verfassung.
Wenn die Bewertung unter dem Vertragspreis liegt, haben Käufer drei Möglichkeiten: mit dem Verkäufer neu verhandeln, den Preisunterschied ausgleichen oder weggehen.
James Krueger, der zu den besten 1% der Verkäuferagenten in Houston gehört, verkaufte einmal ein Haus, das drei potenzielle Käufer durchlief. Die ersten beiden traten zurück, nachdem die Bewertung unter Vertrag kam. Der dritte kaufte das Haus, traf sich aber in der Mitte mit dem Verkäufer über den Angebotspreis und den begutachteten Wert.
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